Ein Interview mit unserem Immobilienexperten Leo Plettau

Int.: Herr Plettau, mal auf den Punkt gebracht: Kann man mit Immobilien Steuern sparen?

Pl.: Ja. Einkommensteuer, teilweise auch Erbschaftsteuer.

Int.: Erstaunlich klare Antwort. Alle Welt redet vom Steuern sparen. Warum hat dann nicht jeder "in Immobilien gemacht"?

Pl.: Nun, zunächst einmal muss man sich darüber klar werden, ob man überhaupt ein Einkommen hat, welches zum Steuern sparen mit Immobilien "geeignet" ist. Wer keine Einkommensteuer oder nur relativ geringe Beträge zu zahlen hat, für den ist der Einstieg in Immobilien-Steuer-Spar-Strategien eher nicht geeignet.

Des weiteren ist der Einstieg in Immobilien eine "finanzintensive" Geschichte. Will sagen, am besten ist Eigenkapital da oder mindestens eine Kreditwürdigkeit, welche die Finanzierung der Immobilie sichert! Und dann gibt es beim investieren in Immobilien noch eine große Zahl typischer Fehler. Ich habe einige im Anschluß zusammen getragen, wobei es sich um eine beispielhafte Aufzählung handelt, die natürlich noch erweiterbar ist. Diese Fehler haben schon oft dazu geführt, dass der erwünschte Spareffekt nicht eingetreten ist. Solche negativen Erfahrungen erzählen sich weiter und halten sicher den ein oder anderen von der Steuersparstrategie mit Immobilien ab.

Int.: Wie sieht eine gelungene Steuersparstrategie aus?

Pl.: Ein Beispiel...

• 1998 Kauf eines Mehrfamilienhauses (Denkmal) für 25.000 Euro (natürlich ursprüng. in DM); Grundstückswert 20.000 Euro, Gebäude 5.000 Euro

• Denkmalgerechte Sanierung des Objektes für 200.000 Euro, davon 180.000 Euro von der Denkmalbehörde als Instandsetzung zum Erhalt des Denkmals anerkannt

• Lfd. Mieteinnahmen und Zinsen für vollständige Fremdfinanzierung, sowie sonstige Bewirtschaftungskosten führten in den Jahren 1998 bis 2008 zu einem steuerpflichtigen Ergebnis von ungefähr Null Euro (hier gilt es natürlich auch Gewinn zu erzielen; aber das ist für dieses Beispiel jetzt unwichtig)

• Verkauf des Hauses in 2009 für 235.000 Euro

• Der durchschnittliche Einkommensteuersatz des Kunden beträgt 30%

Pro Jahr konnten die Abschreibungen des Objektes vollständig einkommensteuer mindernd in einer Höhe von 18.625 Euro geltend gemacht werden; das ergibt eine Steuerersprarnis jährlich von ca. 5.587 Euro; über 10 Jahre also 55.870 Euro. Der Verkauf des Hauses für 235.000 Euro in 2009 war steuerfrei. Davon wurde das Darlehen in Höhe von 227.500 Euro abgelöst; es blieben also 7.500 Euro nochmals übrig.

Insgesamt konnte der Investor somit sein Vermögen um über 63.000 Euro binnen 10 Jahren nach Steuern mehren.

Int.: Nachahmung empfohlen. Wie kommt man nun zu so einem Steuervorteil?

Pl.: Genau hier setzt unsere Beratungsstrategie an. Wir empfehlen v o r Kauf eines Hauses sich über die persönliche Steuersparstrategie klar zu werden. Daraus leiten wir dann mit unserem Kunden ab, welcher Haustyp geeignet ist, um diese Strategie zu erfüllen. Also: Erst zum Beratungsgespräch, dann investieren...

Int.: Danke für das Gespräch.

Die Klassiker, woran die "Immobilie zum Steuern sparen" scheitert bzw. nicht steueroptimal wirkt:

• alte Immobilie wird gekauft und sofort komplett durchsaniert " ... einmal anfassen und Ruhe... " (Baufirmen und Architekten raten oft zum durchsanieren im Ganzen - ohne dabei die steuerlichen Konsequenzen abzuchecken)

• die Immobilie hat einen hohen Grundstücksanteil

• die Immobilie hat einen hohen Kaufpreis und nur geringen Instandhaltungsanteil

• die Immobilie wird "auf schick gebürstet", weil sie einem an das Herz wächst

• die Immobilie wird nicht nach 10 Jahren steuerfrei veräußert

• Fehleinschätzungen bei Modernisierungsmaßnahmen in Bezug auf "Erhöhung des Standards" - Beispiel: der Wechsel von Einfachverglasung auf Thermoverglasung ist nicht zwingend eine "Standarderhöhung" (auch wenn das Finanzamt das gerne so sieht...)

• Absprachen mit Behörden (z.B. Denkmalbehörde) Besorgung von Bescheinigungen wird nicht rechtzeitig erledigt

• Mietverträge mit nahen Angehörigen werden "überreizt"

• Überstürzte Anschaffung einer Immo "nur um Steuern zu sparen"

• Immobilie wird nicht als langfristiges "Steuersparprogramm" genutzt (auch anschaffen und erst mal nix machen kann ein Baustein eines Steuersparkonzeptes sein)

• Steuern sparen versus Rentierlichkeit (gesunde Abwägung sich möglicherweise widersprechender Zielsetzungen ist sinnvoll)

Und wie vermeide ich die Fehler?

Unser Tipp:                                                                       

Sofern es Ihnen vorrangig um´s Steuern sparen unter Berücksichtigung von sinnvoller Rendite mit der Immobilie geht, lassen Sie sich vor Abschluss von Verträgen auf ein Beratungsgespräch (kostenpflichtig) mit unserem Spezialisten ein.

Einfacher wird die Suche nach der geeigneten Immobilie, wenn Sie sich zunächst mit unserem Spezialisten über die "optimalen Anforderungen" Ihrer Immobilie unterhalten. Denn dann fällt es Ihnen anschließend leichter in der riesigen Auswahl an Immobilien die für Ihre Vorstellungen geeignete zu finden!

Übrigens: Unser Immobilienexperte ist mehrfacher Immobilienbesitzer; so können Sie sicher sein, dass er neben der Theorie auch die praktische Durchführung seiner Tipps beherrscht.